探索电商与房产业务的差异：如何影响产品设计KB体育首页注册

　　KB体育官方网站KB体育官方网站如何解读因业务差异而产生的设计差异？这篇文章里，作者尝试从相对宏观的角度，来探讨电商零售行业与房产行业的业务差异以及由此产生的产品设计差异，感兴趣的同学KB体育首页注册，不妨来看看。

　　然而，业务的本质是一致的，都是生产商品并将商品以合适的渠道卖给消费者，从而获取利润。

　　本文尝试从整体的宏观角度对比电商零售行业与房产行业的业务差异以及由此产生的产品设计差异。

　　电商是零售行业的延伸，打开淘宝和京东可以看到玲琅满足的商品，我们使用这些产品的时候，可能没意识到背后是一个怎样复杂的业务支撑。下文我们依次从企划管理、供应链、核算损益平衡三个阶段来认识电商业务。

　　零售行业的第一步就是进行品牌定位和品类战略规划，就是确定卖什么，卖几种产品，每种产品品类的角色定位和目标是什么？比如，有的品类是核心品牌象征，主要作用是吸引用户。有的品类毛利润丰厚，主要用来盈利。等等。

　　企划管理确定生产的产品和数量后，就需要投入生产。生产就是将各种原材料通过生产加工变成可销售产品的过程。

　　商品的生产过程涉及到很多的企业，从原料到最终的成品会经过很多的企业链条，这个企业链条就是供应链。

　　供应链是一个企业合作的价值传递链条。整个链条链接了供应商、用户、销售渠道等，可以通过物流、资金流、信息流的贯通让产品在链条上流通，从而给链条相关的企业带来收益。

　　由于销售侧的需求的无法准确预测，会有极大的波动性和偶然性，所以采购、库存管理一直处于动态变化中。

　　如果销售需求旺盛，库存不足，可能导致货物无法及时供应上。反之，如果销售需求不旺盛，而库存太多，又会占用企业的太多资金，影响企业的灵活经营。

　　企业制定的生产销售计划往往是根据上一年的经验制定的，企业通过供应链实际运作的掌控，通过成本收益核算损益平衡，再决定下一年的计划。

　　房产与零售在大的阶段划分上也可以划分成企划管理、供应链、核算损益平衡三个阶段，但是两者又有较大的差异，本文着重对比两者的异同。

　　房产行业从开发商拿地开始也是要规划这块地皮的目标客户群，规划品类定位。比如这块地是全部用来开发别墅还是高层、小高层、公寓等。这不同的品类直接决定了，面向的客户群的特征差异。

　　房产从拿地开始施工到房产建好，也需要采购、进销存、物流三大流程。也需要供应链企业的支撑，但是房产的供应链与零售商的产业链有以下差异：

　　零售的商品可以单独卖出，A用户购买的商品与B用户购买的商品，没有依赖关系，两者是相互独立的。房产则不同，AB用户虽然也是单独购买房产，但是各个用户之间有共享的公区，所以只能小区项目完全的完工，才算完成产品最终的功能交付。如果小区里有部分房产未完工 那么整个小区的业主都会受到影响。所以房产销售的是具有强依赖性的整体。

　　零售的商品会随着市场的变化，根据销售部门拿到的订单，会要求采购、调拨等增加库存或减少库存。房产项目则不同，某块地皮一旦规划好房产品类和数量是无法更改的，比如800套别墅，3000套高层，这些库存一旦确定好是无法更改的，是不可能根据市场的反应随时调整的。

　　某地皮规划的房产数量一旦被审批确定，库存就是固定的，按照国家的有关规定，只有封顶的房子才能预售，那么在房子封顶预售之前的投入就是最低的资金占用池。只能在房源封顶后，随着房源的卖出才能开始减少资金占用，回笼资金，所以房企的资金占用率比零售是要高很多的。

　　对于开发商也是通过成本收益核算损益平衡，决定下一个项目采取什么样的运营策略。这点是一致的，零售产品的运营策略是以某个时间段为参照调整的，而房产一般都是以项目为参照调整的。

　　现在很多房产项目建设停滞，就是因为开发商的资金链被过多占用又无法获取廉价资金回血，导致项目后续建设无法持续投入。

　　通过网络平台实现零售产品和房产的销售，都需要根据业务特征搭建一套产品框架，这些包括商品中心、促销系统、库存系统、物流系统、采购管理、仓库管理系统WMS、订单系统、会员系统、支付系统等。

　　电商商品：新商品来源都是企业生产的，需要对接供应商。闲置物品来源是个人，这个市场较小。目前企业的电商产品最多的都是企业生产的新商品而非个人的闲置物品。

　　房产商品：新房都是房地产开发商开发并提供。二手房的买卖和出租来源更多都是个人业主KB体育首页注册，当然也有企业。

　　电商商品：电商产品一般会直接储存库存，建立库存管理系统，库存管理是内部管理。

　　房产商品：对于二手房的买卖，由于巨长的交易链条和交易费用的存在，不会出现企业或经纪公司屯库存的场景。因此库存的管理是开放式的，库存是否存在需要经常维护，需要经纪人经常与业主保持联络，了解业主当前的卖房意愿和卖房诉求，以及是否已在其他公司成交。

　　电商商品的种类划分非常丰富，一般可以做到三到四个层级，房产的分类一般都是一级属性，属性划分简单。

　　电商商品一般是都是可以移动的商品，都有物流的管理。房产是不动产不存在物流的场景。

　　电商产品：可以基于用户的购买行为和用户画像推荐同类型用户喜欢的产品，由于商品价值小，且商品本身就代表了部分价值取向，可以推荐其他商品。且由于数据更齐全，大数据可以更好的发挥作用。

　　房产商品：用户对房产的周边环境、学区情况、小区环境、未来升值空间、区域界面等问题的要求直接决定了是否会购买该房产，而这些信息是无法数据标准化，因此很难用大数据的方式推荐房产，更多的还是需要依赖经纪人的专业服务。